我国的商品房开发是比较独特，其成本的构成也是比较独特。总的来说，由于商品房开发内容包含了整个小区区域的建设，因此商品房的成本构成比较繁杂。但不管怎么说，只要我们抓住了其根本性规律，就游刃有余的把它分析出来，并且能够准确分析判断出商品房的价格，为我们自己和大众服务。。
一、成本的总构成类别。我把其分为如下几个部分（以广东省某市某项目为例）：
1、房地产开发土地、报建、设计等费用支出。
2、办公费用(售楼部、物业管理部、开发办公室）及固定资产投资支出。
3、室外配套工程成本支出。
4、室内配套设施工程成本支出。
5、借贷付息费用支出。
6、基本预备费用支出。
二、各类别的成本具体构成。
1、土地、报建、设计等费用支出情况
（1）各项具体支出（见下表01）。
土地、设计、报建等项目支出明细表 表01
|
序号
|
项目
|
计算基数
|
费率
|
预算开支值
|
经办单位
|
|
1
|
红线图及放线
|
项：
|
1.00
|
9880.000
|
元/项
|
9880.00
|
元
|
市规划勘测设计院
|
|
2
|
购买土地费用
|
总占地面积：
|
2000.00
|
3000.000
|
元/平方米
|
6000000.00
|
元
|
土地业主
|
|
3
|
土地使用权费
|
总占地面积：
|
2000.00
|
1200.000
|
元/平方米
|
2400000.00
|
元
|
国土局
|
|
4
|
配套设施建设费:
|
总造价：
|
14146666.67
|
0.050
|
百分比
|
707333.33
|
元
|
市规划局
|
|
5
|
规划设计要点及方案
|
总占地面积：
|
2000.00
|
20.197
|
元/平方米
|
40393.00
|
元
|
设计院
|
|
6
|
地质勘探费:
|
总深度:
|
300.00
|
90.000
|
元/米
|
27000.00
|
元
|
地质勘探队
|
|
|
景观设计费
|
总占地面积:
|
2000.00
|
0.000
|
元/平方米
|
0.00
|
元
|
景观设计事务所
|
|
7
|
土建设计费
|
总建筑面积:
|
13800.00
|
15.000
|
元/平方米
|
207000.00
|
元
|
建筑设计院
|
|
|
园林设计费
|
总绿化面积:
|
700.00
|
0.000
|
元/平方米
|
0.00
|
元
|
|
|
8
|
施工图审核费
|
总建筑面积:
|
13800.00
|
3.100
|
元/平方米
|
42780.00
|
元
|
市审核施工图公司
|
|
9
|
档案资料费
|
栋：
|
1.00
|
800.000
|
元/栋
|
800.00
|
元
|
市建筑工程档案馆
|
|
10
|
白蚁防治（首层）
|
建筑面积:
|
800.00
|
10.000
|
元/平方米
|
8000.00
|
元
|
市白蚁防治所
|
|
白蚁防治（二层及二层以上）
|
建筑面积:
|
12000.00
|
4.000
|
元/平方米
|
48000.00
|
元
|
|
11
|
九层及九层以下人防费
|
总建筑面积:
|
0.00
|
20.000
|
元/平方米
|
0.00
|
元
|
市人防办
|
|
十层及十层以上人防费
|
幢:
|
1.00
|
2800.000
|
元/平方米
|
2800.00
|
|
12
|
消防报建
|
总建筑面积:
|
13800.00
|
3.000
|
元/平方米
|
41400.00
|
元
|
市消防局或区防火科
|
|
13
|
避雷报建（审图）
|
总建筑面积:
|
13800.00
|
0.100
|
元/平方米
|
1380.00
|
元
|
市气象局
|
|
避雷设施检测费
|
总测点数:
|
56.00
|
56.000
|
元/点
|
3136.00
|
元
|
|
14
|
门牌申请
|
门数:
|
1.00
|
100.000
|
元/个
|
100.00
|
元
|
街道派出所
|
|
15
|
邮政通邮申请
|
户数
|
40.00
|
100.000
|
元/户
|
4000.00
|
元
|
市邮政局或邮递公司
|
|
16
|
施工管理费
|
总造价：
|
14146666.67
|
0.004
|
百分比
|
54464.67
|
元
|
市建设局
|
|
17
|
工程监理费
|
总造价：
|
14146666.67
|
0.025
|
百分比
|
353666.67
|
元
|
监理公司
|
|
18
|
质量监督费
|
总造价：
|
14146666.67
|
0.055
|
百分比
|
778066.67
|
元
|
市建筑工程质量监督站或区建筑工程质量监督站
|
|
19
|
标底编制费
|
总造价：
|
14146666.67
|
0.002
|
百分比
|
21220.00
|
元
|
市招投标办公室
|
|
20
|
余泥排放费
|
幢:
|
1.00
|
10000.000
|
元/平方米
|
10000.00
|
元
|
市环保局
|
|
21
|
噪声排放费、排污费
|
项目数量：
|
1.00
|
60000.000
|
元/个
|
60000.00
|
元
|
市环保局
|
|
22
|
招投标管理费
|
总造价：
|
14146666.67
|
0.002
|
百分比
|
28293.33
|
元
|
市招投标办公室
|
|
23
|
房地产面积测绘
|
套：:
|
40.00
|
135.000
|
元/平方米
|
5400.00
|
元
|
市房屋测绘所
|
|
24
|
公证费（含合同预算审查费）
|
总造价：
|
14146666.67
|
0.003
|
百分比
|
42440.00
|
元
|
市公证处
|
|
25
|
散装水泥保证金
|
总建筑面积:
|
13800.00
|
0.350
|
元/平方米
|
4830.00
|
元
|
市建设局
|
|
26
|
新型墙体材料专项基金
|
总建筑面积:
|
13800.00
|
8.000
|
元/平方米
|
110400.00
|
元
|
市建设局
|
|
27
|
建设工程文明施工责任书
|
幢:
|
1.00
|
750.000
|
元/幢
|
750.00
|
元
|
市建设局
|
|
28
|
施工用电报装
|
幢:
|
1.00
|
25000.000
|
元/幢
|
25000.00
|
元
|
市供电公司
|
|
29
|
施工用水报装
|
幢:
|
1.00
|
20000.000
|
元/幢
|
20000.00
|
元
|
市自来水公司
|
|
30
|
定额受理费
|
总造价：
|
14146666.67
|
0.001
|
百分比
|
18390.67
|
元
|
市定额站
|
|
31
|
其它费用:
|
总造价
|
14146666.67
|
0.010
|
百分比
|
141466.67
|
元
|
|
|
32
|
合计（元）：
|
11218391.00
|
元
|
|
|
33
|
土地、设计、报建等平均每平方米造价
|
812.93
|
元/平方米
|
|
|
33.1
|
土地费总支出
|
8400000.00
|
元
|
|
|
土地费造价
|
608.70
|
元/平方米
|
|
|
33.2
|
设计费总支出
|
290173.00
|
元
|
|
|
设计费造价
|
21.03
|
元/平方米
|
|
|
33.3
|
报建费总支出
|
2528218.00
|
元
|
|
|
报建费造价
|
183.20
|
元/平方米
|
|
（2）分析（见表02、表03）
a、该项是房地产开发的第二大开支项目（见表02），尤其是土地支出（见表03），是整个房地产项目的重要风向标。
土地、设计、报建占项目总支出比例 表02
|
序号
|
项目名称
|
金额 （元）
|
技经指标 （元/平方米）
|
各项成本占总成本的比例
|
|
一
|
土地、设计、报建费用
|
11218391.00
|
812.93
|
35.184%
|
土地、设计、报建各占比例 表03
|
项目
|
土地
|
设计
|
报建
|
土地、设计、报建总支出
|
|
各项支出
|
8400000.00
|
290173.00
|
2528218.00
|
11218391.00
|
|
占总支出百分比
|
74.88%
|
2.59%
|
22.54%
|
100.00%
|
b、一般土地的支出，包含2项内容，一是对土地主的支出，二是土地出让金。如果政府把对土地主的工作统筹做好，再就是进行公开、公正、公平的招标拍卖，那么土地的成本支出是可知的、透明的，它的意义是可想而知的。
c、为了使报建收费更加透明和堵塞黑洞，建议政府办理相关手续采取电子方式并随项目永久标示相关审批人及举报电话。
2、办公费用(售楼部、物业管理部、开发办公室）及固定资产投资支出情况
（1）售楼部办公费（见表04）及固定资产投资（见表05）支出。
售楼部办公费各项月支出明细表 表04
|
序号
|
项目
|
金额
|
单位
|
|
1
|
办公文具费
|
60.00
|
元
|
|
2
|
电费
|
541.00
|
元
|
|
3
|
饮水费
|
100.00
|
元
|
|
4
|
专用表格费
|
200.00
|
元
|
|
5
|
通讯电话费
|
150.00
|
元
|
|
6
|
广告费
|
1566.67
|
元
|
|
7
|
员工工资
|
12533.33
|
元
|
|
8
|
场地租金
|
0.00
|
元
|
|
9
|
调查交通费
|
100.00
|
元
|
|
10
|
服装费
|
16.25
|
元
|
|
11
|
房屋租金
|
0.00
|
元
|
|
14
|
员工培训费
|
41.67
|
元
|
|
15
|
不可预见费用
|
36.11
|
元
|
|
16
|
合计：
|
15345.03
|
元
|
售楼部固定资产支出表 表05
|
序号
|
项目
|
金额
|
单位
|
|
1
|
电器
|
16920.00
|
元
|
|
2
|
室内装饰
|
18000.00
|
元
|
|
3
|
办公用品
|
2690.00
|
元
|
|
4
|
合计
|
37610.00
|
元
|
（2）物业管理部办公费（见表06）及固定资产投资（见表07）支出。
物业管理部办公费各项月支出明细表 表06
|
序号
|
项目
|
金额
|
单位
|
|
1
|
办公文具费
|
30.00
|
元
|
|
2
|
电费
|
84.60
|
元
|
|
3
|
通讯电话费
|
80.00
|
元
|
|
4
|
饮水费
|
100.00
|
元
|
|
5
|
专用表格费
|
50.00
|
元
|
|
6
|
训练器材及材料费？
|
250.00
|
元
|
|
7
|
员工工资
|
4800.00
|
元
|
|
8
|
场地租金
|
0.00
|
元
|
|
10
|
服装分摊费
|
97.50
|
元
|
|
11
|
房屋租金
|
0.00
|
元
|
|
14
|
员工培训分摊费
|
25.00
|
元
|
|
15
|
娱乐及宣传费
|
100.00
|
元
|
|
16
|
其它费用
|
100.00
|
元
|
|
17
|
合计
|
5717.10
|
元
|
物业管理部固定资产支出表 表07
|
序号
|
项目
|
金额
|
单位
|
|
1
|
电器
|
4320.00
|
元
|
|
2
|
室内装饰
|
4500.00
|
元
|
|
3
|
办公用品
|
2280.00
|
元
|
|
4
|
合计
|
11100.00
|
元
|
（3）开发部办公费（见表08）及固定资产投资（见表09）支出。
开发部办公费各项月支出明细表 表08
|
序号
|
项目
|
金额
|
单位
|
|
1
|
办公文具费
|
100.00
|
元
|
|
2
|
电费
|
687.00
|
元
|
|
3
|
饮水费
|
100.00
|
元
|
|
4
|
专用表格费
|
200.00
|
元
|
|
5
|
通讯电话费
|
150.00
|
元
|
|
6
|
交际应酬费
|
1000.00
|
元
|
|
7
|
员工工资
|
10000.00
|
元
|
|
8
|
场地租金
|
0.00
|
元
|
|
9
|
差旅费
|
250.00
|
元
|
|
10
|
车辆维修、办证、油费
|
10000.00
|
元
|
|
12
|
员工培训分摊费
|
13.89
|
元
|
|
13
|
其它费用
|
500.00
|
元
|
|
14
|
合计
|
23000.89
|
元
|
开发部固定资产支出表 表09
|
序号
|
项目
|
金额
|
单位
|
|
1
|
电器
|
16180.00
|
元
|
|
2
|
室内装饰
|
24000.00
|
元
|
|
3
|
办公用品
|
5150.00
|
元
|
|
4
|
合计
|
45330.00
|
元
|
（4）预计项目办公费用发生时间（见表010）
各部门预计办公时间明细表 表010
|
序号
|
类别
|
第一年
|
第二年
|
第三年
|
第四年
|
累计操作时间（月）
|
|
1
|
售楼部总运作时间
|
0
|
6
|
12
|
0
|
预计销售时间(月)
|
18
|
|
2
|
物业管理部总运作时间
|
0
|
0
|
12
|
0
|
预计物管时间(月)
|
12
|
|
3
|
开发部总运作时间
|
12
|
12
|
12
|
0
|
预计开发时间(月)
|
36
|
（5）办公日常成本总支出（见表011）
各部门日常办公总支出明细表 表011
|
序号
|
项目名称
|
第一年支出
|
第二年支出
|
第三年支出
|
合计
|
单位
|
|
1
|
售楼部总支出
|
0.00
|
92070.17
|
184140.33
|
276210.50
|
元
|
|
2
|
物业管理部总支出
|
0.00
|
0.00
|
68605.20
|
68605.20
|
元
|
|
3
|
开发办公室总支出
|
276010.67
|
276010.67
|
276010.67
|
828032.00
|
元
|
|
4
|
合计
|
276010.67
|
368080.83
|
528756.20
|
1172847.70
|
元
|
（6）办公室固定资产总支出（见表012）
各部门固定资产总支出明细表 表012
|
序号
|
项目名称
|
第一年支出
|
单位
|
|
1
|
售楼部固定资产总支出
|
37610.00
|
元
|
|
2
|
物业管理部固定资产总支出
|
11100.00
|
元
|
|
3
|
开发办公室固定资产总支出
|
45330.00
|
元
|
|
4
|
合计
|
94040.00
|
元
|
（7）分析（见表013、表014）
a、办公总费用开支仅占项目总支出的4点，但不包含交际费用的开支，因此控制办公费用的首要任务是控制交际费用的支出。
办公费用占项目总支出百分比表 表013
|
序号
|
类别
|
总支出 （元）
|
经技指标 （元/m2）
|
占项目总支出百分比（%）
|
|
二
|
办公、广告费及固定资产投资费用
|
1266887.70
|
91.80
|
3.973%
|
各部门办公费用占办公总支出百分比表 表014
|
序号
|
项目名称
|
日常办公费用合计
|
占总支出的百分比
|
固定资产支出
|
占总支出的百分比
|
|
1
|
售楼部总支出
|
276210.5
|
23.55%
|
37610
|
39.99%
|
|
2
|
物业管理部总支出
|
68605.2
|
5.85%
|
11100
|
11.80%
|
|
3
|
开发办公室总支出
|
828032
|
70.60%
|
45330
|
48.20%
|
|
4
|
合计
|
1172847.7
|
100.00%
|
94040
|
100.00%
|
b、在各部门 的办公费用中，开发办公室的支出占了较大比例，其中工资的比重较大，因此，在设置某些工作任务时，可考虑单项任务责任承包制，如报建工作，可发包给专人完成。
c、本费用开支中最容易产生腐败的项目是广告费的支出，该项开支可考虑挂钩支出，即广告宣传质量与费用挂钩，但最重要的是主管人必须亲自掌握行情，只有这样才能做到有的放矢。
3、室外工程成本支出情况
（1）各项具体支出（见表015）
室外工程成本开支明细表表 表015
|
序号
|
项目
|
数量
|
单位
|
单价
|
单位
|
合计
|
单位
|
|
1
|
绿化工程（含天面）
|
700.00
|
平方米
|
|
|
13300.00
|
元
|
|
1.1
|
草坪工程
|
140.00
|
平方米
|
15.00
|
元/平方米
|
2100.00
|
元
|
|
1.2
|
灌木工程
|
420.00
|
平方米
|
20.00
|
元/平方米
|
8400.00
|
元
|
|
1.3
|
花卉工程
|
140.00
|
平方米
|
20.00
|
元/平方米
|
2800.00
|
元
|
|
1.4
|
树木工程:
|
0.00
|
棵:
|
200.00
|
元/棵
|
0.00
|
元
|
|
2
|
道路工程
|
300.00
|
平方米
|
|
合计：
|
120000.00
|
元
|
|
2.1
|
车道(主干道)
|
300.00
|
平方米
|
400.00
|
元/平方米
|
120000.00
|
元
|
|
2.2
|
车道(次道)
|
0.00
|
平方米
|
200.00
|
元/平方米
|
0.00
|
元
|
|
2.3
|
人行道
|
0.00
|
平方米
|
150.00
|
元/平方米
|
0.00
|
元
|
|
3
|
涵沟工程
|
450.00
|
米
|
|
合计：
|
45000.00
|
元
|
|
3.1
|
强电管道:
|
150.00
|
米
|
100.00
|
元/米
|
15000.00
|
元
|
|
3.2
|
弱电管道:
|
150.00
|
米
|
100.00
|
元/米
|
15000.00
|
元
|
|
3.3
|
污水管道:
|
150.00
|
米
|
100.00
|
元/米
|
15000.00
|
元
|
|
3.4
|
中水管道:
|
0.00
|
米
|
100.00
|
元/米
|
0.00
|
元
|
|
4
|
室外娱乐设施工程:
|
0.00
|
平方米
|
|
合计：
|
24750.00
|
元
|
|
4.1
|
室外体育设施
|
0.00
|
平方米
|
|
|
0.00
|
元
|
|
4.2
|
室外儿童游戏设施:
|
0.00
|
平方米
|
|
|
0.00
|
元
|
|
4.3
|
室外老年健身设施
|
0.00
|
平方米
|
|
|
0.00
|
元
|
|
4.4
|
公共休闲设施
|
0.00
|
平方米
|
|
|
0.00
|
元
|
|
4.5
|
公共服务设施
|
0.00
|
平方米
|
|
|
24750.00
|
元
|
|
5
|
总计
|
1000.00
|
平方米
|
|
|
203050.00
|
元
|
（2）分析（见表016、表017）
室外工程费用占项目总支出百分比表 表016
|
序号
|
项目名称
|
金额（元）
|
技经指标 （元/平方米）
|
各项成本占总成本的比例
|
|
三
|
室外工程费用
|
203050.00
|
14.71
|
0.637%
|
各项费用支出占总支出的百分比表 表017
|
序号
|
项目
|
数量
|
单位
|
合计
|
单位
|
占总支出百分比
|
|
1
|
绿化工程（含天面）
|
700
|
平方米
|
13300
|
元
|
6.55%
|
|
2
|
道路工程
|
300
|
平方米
|
120000
|
元
|
59.10%
|
|
3
|
涵沟工程
|
450
|
米
|
45000
|
元
|
22.16%
|
|
4
|
室外娱乐设施工程:
|
1
|
个
|
24750
|
元
|
12.19%
|
|
5
|
总计
|
1000
|
平方米
|
203050
|
元
|
100.00%
|
a、本项目支出不到占总支出的1点，如果在室外工程中多投入一些基本文化、娱乐、健身的项目，可起到事半功倍的效果，对促进商品房的销售作用较大。
b、绿化项目已经考虑了屋面绿化，如果能够做到立体绿化（即地面绿化加墙体绿化再加屋面绿化）将会效果更佳。
4、土建及室内配套设施工程成本支出情况
（1）各项具体支出（见表018）
室内工程成本开支明细表表 表018
|
序号
|
项目名称
|
配置数量
|
单位
|
|
1
|
室内电气照明安装
|
414000.00
|
元
|
|
2
|
电话安装
|
0.00
|
元
|
|
3
|
宽带网安装
|
0.00
|
元
|
|
4
|
高低压设备至低压电柜
|
414000.00
|
元
|
|
5
|
消防配置
|
414000.00
|
元
|
|
6
|
网络避雷配置
|
20000.00
|
元
|
|
7
|
电气避雷配置
|
2000.00
|
元
|
|
8
|
停车场设置
|
8800.00
|
元
|
|
9
|
室内给排水安装
|
414000.00
|
元
|
|
10
|
住宅煤气管道安装
|
137160.00
|
元
|
|
办公煤气管道安装
|
60000.00
|
|
11
|
直饮水装置
|
96000.00
|
元
|
|
12
|
电梯安装
|
700000.00
|
元
|
|
13
|
废气排放道设置
|
16000.00
|
元
|
|
14
|
家庭式空气过滤器设置
|
12800.00
|
元
|
|
15
|
太阳能热水工程配置
|
104000.00
|
元
|
|
16
|
太阳能空调工程配置
|
400000.00
|
元
|
|
17
|
样板房设置
|
100000.00
|
元
|
|
18
|
无烟灶台设置
|
24000.00
|
元
|
|
19
|
调频调压水泵设置
|
6000.00
|
元
|
|
20
|
土建造价
|
13800000.00
|
元
|
|
21
|
合计
|
17142760.00
|
元
|
（2）分析（见表019、表020）
室内工程费用占项目总支出百分比表 表016
|
序号
|
项目名称
|
金额 （元）
|
技经指标 （元/平方米）
|
各项成本占总成本的比例
|
|
四
|
室内工程费用
|
17142760.00
|
1242.23
|
53.144%
|
a、室内工程费用是房地产开发项目的开支主体，特别是土建开支它是整个项目开支的重中之重。
b、土建开支的具体控制由现行的土建预结算控制，其操作最好是工作量由土建定额控制，单价按照市场价随行就市。
c、室内的功能化配置最好一次性到位，对房屋的整体质量和对业主来说都是有益的。
5、基本预备费用支出情况
（1）各项具体支出（见表021）
预备费用支出明细表 表021
|
序号
|
名称
|
金额
|
单位
|
|
1
|
总投资金额
|
29831088.70
|
元
|
|
2
|
预备费用占总投资比例
|
0.01
|
|
|
3
|
基本预备金额
|
298310.89
|
|
（2）分析（见表022）
预备费占项目总支出的百分比表 表022
|
序号
|
项目名称
|
金额 （元）
|
技经指标 （元/平方米）
|
各项成本占总成本的比例
|
|
五
|
基本预备费
|
298310.89
|
21.62
|
0.925%
|
该费用开支可多可少，如果前面的几项费用开支我们考虑的比较全面、比较透彻，基本预备费用的开支就可少些，而且在实际的操作中其重要性就会低得多。
6、还本付息情况（单位：元）
（1）各年度还本付息支出（见表023）
各年度还本付息明细表 表023
|
序号
|
项目
|
第一年
|
第二年
|
第三年
|
第四年
|
第五年
|
第六年
|
合计
|
|
1
|
年初借款累计
|
0.00
|
13297786.16
|
13297786.16
|
0.00
|
0.00
|
0.00
|
|
|
2
|
当年借款
|
13297786.16
|
0.00
|
0.00
|
0.00
|
0.00
|
0.00
|
13297786.16
|
|
3
|
本年应计利息
|
531911.45
|
1063822.89
|
531911.45
|
0.00
|
0.00
|
0.00
|
2127645.79
|
|
4
|
本年还本付息
|
531911.45
|
1063822.89
|
13829697.61
|
0.00
|
0.00
|
0.00
|
|
|
4.1
|
还本
|
0.00
|
0.00
|
13297786.16
|
0.00
|
0.00
|
0.00
|
13297786.16
|
|
4.2
|
付息
|
531911.45
|
1063822.89
|
531911.45
|
0.00
|
0.00
|
0.00
|
2127645.79
|
|
5
|
年末贷款累计
|
13297786.16
|
13297786.16
|
0.00
|
0.00
|
0.00
|
0.00
|
|
|
注:
|
1、贷款利率为0.08
|
2、贷款当年计半息；
|
3、还款当年计半息；
|
4、当年付息。
|
|
|
（2）分析（见表024）
利息占项目总支出百分比表 表024
|
序号
|
项目名称
|
金额 （元）
|
技经指标 （元/平方米）
|
利息成本占总成本的比例
|
|
五
|
建设期贷款利息
|
2127645.79
|
154.18
|
6.596%
|
a、本项目的利息支出按照3年的期限计算。虽然它是被动性的支出，但我们应该清醒的认识到：当开发项目符合市场需求，那么将不需要3年的利息期限，反之，则开发利润消耗在利息成本之中。
b、如果我们在房屋的质量方面、功能方面、舒适度方面、耗能方面、绿化方面多予投入，那么利息的支出将会达到最小化。
7、成本构成经济分析
（1）各项成本具体开支（见表025）
各项成本开支明细表 表025
|
序号
|
项目名称
|
金额 （元）
|
技经指标 （元/平方米）
|
各项成本占总成本的比例
|
|
一
|
土地、设计、报建费用
|
11218391.00
|
812.93
|
34.778%
|
|
二
|
办公、广告费及固定资产投资费用
|
1266887.70
|
91.80
|
3.927%
|
|
三
|
室外工程费用
|
203050.00
|
14.71
|
0.629%
|
|
四
|
室内工程费用
|
17142760.00
|
1242.23
|
53.144%
|
|
五
|
基本预备费
|
298310.89
|
21.62
|
0.925%
|
|
五
|
建设期贷款利息
|
2127645.79
|
154.18
|
6.596%
|
|
|
合计
|
32257045.37
|
2337.47
|
100.000%
|
三、商品房市场价格测算
1、调查数据（调查详细数据省略）（见表026）
住宅调查标准价位表 表026
|
基本数据
|
市场调查住宅标准价位（元/平方米）
|
|
2500.00
|
2、一般经营条件下的商品房单价（见表027）
表027
|
是否有竞争对象
|
很好
|
较好
|
好
|
中等（标准）
|
差
|
较差
|
很差
|
|
无
|
3559.57
|
3164.06
|
2812.50
|
2500.00
|
2187.50
|
1914.06
|
1674.80
|
|
有
|
2847.66
|
2531.25
|
2250.00
|
2000.00
|
1750.00
|
1531.25
|
1339.84
|
|
各种经济状态的概率预测
|
经济环境
|
相关概率
|
|
|
|
|
|
|
很好
|
0.05
|
|
|
|
|
|
|
较好
|
0.10
|
|
|
|
|
|
|
好
|
0.15
|
|
|
|
|
|
|
中等
|
0.40
|
|
|
|
|
|
|
差
|
0.15
|
|
|
|
|
|
|
较差
|
0.10
|
|
|
|
|
|
|
很差
|
0.05
|
|
|
|
|
|
|
合计
|
1.00
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3、各种经济条件下竞争性商品房是否建造的概率（见表028）
表028
|
修建竞争性商品房的概率
|
很好
|
较好
|
好
|
中等
|
差
|
较差
|
很差
|
|
建
|
0.80
|
0.70
|
0.60
|
0.50
|
0.40
|
0.30
|
0.20
|
|
不建
|
0.20
|
0.30
|
0.40
|
0.50
|
0.60
|
0.70
|
0.80
|
|
修建竞争性商品房的概率
|
很好
|
较好
|
好
|
中等
|
差
|
较差
|
很差
|
|
建
|
0.80
|
0.70
|
0.60
|
0.50
|
0.40
|
0.30
|
0.20
|
|
不建
|
0.20
|
0.30
|
0.40
|
0.50
|
0.60
|
0.70
|
0.80
|
4、经济条件和相关竞争环境下的概率预测（见表029）
表029
|
竞争性商品房
|
很好
|
较好
|
好
|
中等
|
差
|
较差
|
很差
|
|
建
|
0.04
|
0.07
|
0.09
|
0.20
|
0.06
|
0.03
|
0.01
|
|
不建
|
0.01
|
0.03
|
0.06
|
0.20
|
0.09
|
0.07
|
0.04
|
|
竞争性商品房
|
很好
|
较好
|
好
|
中等
|
差
|
较差
|
很差
|
|
建
|
0.04
|
0.07
|
0.09
|
0.20
|
0.06
|
0.03
|
0.01
|
|
不建
|
0.01
|
0.03
|
0.06
|
0.20
|
0.09
|
0.07
|
0.04
|
5、建议中的商品房将产生的期望单价（见表030）
表030
|
可能的经济环境
|
单价预测
|
发生的概率
|
加权平均
|
|
已建，且经济环境为
|
|
很差
|
1339.84
|
0.01
|
13.40
|
|
较差
|
1531.25
|
0.03
|
45.94
|
|
差
|
1750.00
|
0.06
|
105.00
|
|
中等
|
2000.00
|
0.20
|
400.00
|
|
好
|
2250.00
|
0.09
|
202.50
|
|
较好
|
2531.25
|
0.07
|
177.19
|
|
很好
|
2847.66
|
0.04
|
113.91
|
|
未建，且经济环境为
|
|
0.00
|
0.00
|
|
很差
|
1674.80
|
0.04
|
66.99
|
|
较差
|
1914.06
|
0.07
|
133.98
|
|
差
|
2187.50
|
0.09
|
196.88
|
|
中等
|
2500.00
|
0.20
|
500.00
|
|
好
|
2812.50
|
0.06
|
168.75
|
|
较好
|
3164.06
|
0.03
|
94.92
|
|
很好
|
3559.57
|
0.01
|
35.60
|
|
合计：
|
1.00
|
2255.05
|
6、商品房的单价概率分布的方差（见表031）
表031
|
可能单价
|
期望单价
|
可能单价 期望单价
|
概率
|
方差
|
|
|
1339.84
|
2255.05
|
(915.21)
|
0.01
|
8376.00
|
|
|
1531.25
|
2255.05
|
(723.80)
|
0.03
|
15716.54
|
|
|
1674.80
|
2255.05
|
(580.24)
|
0.04
|
13467.33
|
|
|
1750.00
|
2255.05
|
(505.05)
|
0.06
|
15304.46
|
|
|
1914.06
|
2255.05
|
(340.99)
|
0.07
|
8139.02
|
|
|
2000.00
|
2255.05
|
(255.05)
|
0.20
|
13009.98
|
|
|
2187.50
|
2255.05
|
(67.55)
|
0.09
|
410.66
|
|
|
2250.00
|
2255.05
|
(5.05)
|
0.09
|
2.29
|
|
|
2500.00
|
2255.05
|
244.95
|
0.20
|
12000.22
|
|
|
2531.25
|
2255.05
|
276.20
|
0.07
|
5340.10
|
|
|
2812.50
|
2255.05
|
557.45
|
0.06
|
18645.11
|
|
|
2847.66
|
2255.05
|
592.61
|
0.04
|
14047.34
|
|
|
3164.06
|
2255.05
|
909.01
|
0.03
|
24789.18
|
|
|
3559.57
|
2255.05
|
1304.52
|
0.01
|
17017.76
|
|
|
合计：
|
1.00
|
166265.98
|
163.10
|
7、各可能单价的对应Z值（见表032）
表032
|
1339.84
|
(5.61)
|
98.78
|
|
1531.25
|
(4.44)
|
95.99
|
|
1674.80
|
(3.56)
|
91.92
|
|
1750.00
|
(3.10)
|
88.49
|
|
1914.06
|
(2.09)
|
80.23
|
|
2000.00
|
(1.56)
|
72.57
|
|
2187.50
|
(0.41)
|
55.96
|
|
2250.00
|
(0.03)
|
50.00
|
|
2500.00
|
1.50
|
27.43
|
|
2531.25
|
1.69
|
25.78
|
|
2812.50
|
3.42
|
8.85
|
|
2847.66
|
3.63
|
7.35
|
|
3164.06
|
5.57
|
1.39
|
|
3559.57
|
8.00
|
0.13
|
8、测算单价选择结果（见表033）
表033
|
选项名称
|
单价
|
单位
|
备注
|
|
根据测算和综合考虑，商铺销售单价为：
|
22500.00
|
元/平方米
|
|
|
根据测算和综合考虑，写字间销售单价为：
|
3375.00
|
元/平方米
|
|
|
根据测算和综合考虑，住宅销售单价取：
|
2250.00
|
元/平方米
|
在上表中选取单价
|
|
根据测算和综合考虑，车库销售单价为：
|
1575.00
|
元/平方米
|
|
四、用款计划表（单位：元）
1、用款比例基本数据（见表034）
表034
|
序号
|
项目
|
总用款期
|
第一年用款 比例
|
第二年用款 比例
|
第三年用款 比例
|
合计
|
|
1
|
土地、设计、报建费用
|
3.00
|
100.00%
|
0.00%
|
0.00%
|
100.00%
|
|
2
|
办公、广告费及固定资产投资费用
|
已设定
|
已设定
|
已设定
|
|
|
3
|
室外工程费用
|
0.00%
|
66.67%
|
33.33%
|
100.00%
|
|
4
|
室内工程费用
|
50.00%
|
50.00%
|
0.00%
|
100.00%
|
|
5
|
基本预备费
|
100.00%
|
0.00%
|
0.00%
|
100.00%
| | 
